Новости

Средний и малый бизнес в сфере строительства: проблематика и перспективы

О перспективах малого и среднего бизнеса в сфере строительства, о необходимости поддерживать и развивать малых застройщиков, о перспективах появления профессионального Союза застройщиков — обсуждаем с депутатом Государственной Думы, членом Комитета по строительству и ЖКХ Сергеем Колуновым:

 Средний и малый бизнес в сфере строительства: проблематика и перспективы

Фото: Из личного архива С. Колунова

— Строительство сегодня на подъёме. Но есть большое «но»: застраиваются только большие города. Почему строительные компании не идут в удаленные маленькие города и посёлки?

— Посмотрим на ситуацию с застройкой малых и удаленных городов со стороны спроса и предложения. Государство для решения поставленной задачи не привлекаем. Смотрим на проблему рыночным взглядом.

Спрос есть. В небольших городах люди тоже хотят жить и могут позволить себе новое жильё. У них под категорию элитного жилья проходит уже то, которое просто не разваливается. Таким образом, есть накопленный годами и отложенный спрос. Для города с числом жителей до 10 тысяч человек потребность в новом жилье составляет примерно 10-15 тысяч квадратных метров. И мы понимаем, что этот объем будет продан, квартиры простаивать и ждать жильцов не будут.

Второе условие застройки малых и удалённых городов, помимо небольших объёмов, — ограниченная этажность. Высотки в таких городах априори не нужны. Речь идет в среднем о 3-4, максимум 6-ти этажах, о блокированной застройке.

Итак, кто может построить новое жильё в малых и удаленных городах? Крупный или средний застройщик? Ответ: нет.

Средний застройщик за год возводит 30-100 тысяч квадратных метров. Крупная компания — это уже 100-300 тысяч квадратных метров. Топовые застройщики — от 300 тысяч квадратных метров ежегодно.

Строительный бизнес — это сложная модель стратегического планирования, согласованная с банком. И чем больше компания, тем эта модель масштабнее и сложнее. Можно ли развернуть крупную компанию в маленьком городе? Можно, но нужны время и объемы. А там 10-15 тысяч квадратных метров. Что даже средний застройщик с таким объёмом сделает? У него жёсткая система. Иначе большая компания рухнет, не выживет.

У крупных компаний большой штат, управленческие структуры. Все построено на отработке заранее составленных и согласованных планов, очерёдности, технологий и дорожных карт. Стройка — это конвейер, чем больше строительство, тем он сложнее. Конечно, можно все настроить индивидуально и в ручном режиме, и далее каждый раз что-то изобретать. При этом каждое лишнее движение будет обходиться среднему или крупному застройщику в 5, 7, 10 и даже 20 млн рублей. В убыток компания работать не станет, а значит все расходы необходимо закладывать в себестоимость. На выходе получится дорогое жильё. Вытянет его житель малого и удаленного города? Не вытянет. Поэтому средний и тем более топовый застройщик не идёт в малые и дальние города, на периферию.

— Но потребность остаётся, спрос есть. Как можно решить вопрос с дефицитом нового жилья в малых городах системно?

— Частично сегодня проблема решается за счёт средних региональных застройщиков. Они пытаются отрабатывать стройку у себя дома и в соседних регионах. Но на более мелкий уровень и у них сил и возможностей не остаётся.

Поэтому нужные малые застройщики. На сегодняшний день стоит острая необходимость в развитии небольших, локальных застройщиков. Которые взяли бы на себя застройку в объемах до 10 тыс квадратных метров и при необходимости могли бы перекидывать мощности и переходить в соседние, такие же маленькие и удаленные города.

Но таких застройщиков очень мало. А те, кто остался, находятся в плачевном состоянии. Поэтому для начала нам нужен мониторинг, чтобы понять, где они вообще ещё остались живые. Дальше их надо создавать, организовывать и развивать.

Есть бизнес-инкубаторы для развития разных видов малого и среднего бизнеса. Но строителей в Сколково не поселишь. Им нужна собственная Ассоциация, которая объединит, укрепит их позицию на рынке, сможет помочь с заказами, научит их грамотному ведению бизнеса, взаимоотношениям с банками и так далее.

В Госдуме с экспертами от строительной отрасли, Минстроем мы много говорим о том, что необходимо объединение малых и средних застройщиков. Компании, которые смогут строить в Иваново, Можайске, в небольших городах и посёлках городского типа. Такие компании надо объединить и дальше развивать. Тогда вопрос будет решён системно, начнётся обновление жилого фонда и в малых дальних городах.

— Справится ли малый бизнес?

— На эту тему можно много спорить и философствовать, но я прекрасно знаю, что без малого и среднего бизнеса не получится ничего. Это основные налогоплательщики. И именно малый бизнес создаёт рабочие места для местных жителей.

Малый застройщик — это универсал. Благодаря собственной универсальности у него очень низкая затратная часть. А как только он построил 3-4 дома, это ещё и опытный застройщик.

Еще один нюанс: застройка в малых городах имеет ярко выраженную малоэтажность. А значит мы снова возвращаемся к малым компаниям.

Но именно малым застройщикам надо помогать. Они не могут позволить себе штат, который есть в крупных компаниях. Они не могут нанять финансистов, экономистов, юристов. А профессионалы малым компаниям остро необходимы. Поэтому нужен союз, который сможет проводить семинары, учить, подсказывать и делиться опытом.

Допустим, где-нибудь во Владивостоке есть маленький застройщик. Ну зачем каждый раз ему изобретать велосипед, когда можно просто поделиться информацией? А кто будет делиться этой информацией? Кому они нужны, эти маленькие застройщики? Они очень нужны в маленьких городках. Они нужны людям.

Таким образом, мы приходим к выводу, что необходимо объединение. Необходим Союз застройщиков, который сможет стать той структурой, будет представлять интересы малых и средних застройщиков на любом уровне, сможет находить заказы, проводить их оценку и перераспределять между членами Союза.

Если мы говорим о целях, которые поставил Президент, то задача Министерства строительства — это масштабная застройка. И на крупные компании ложится двойная ответственность — им надо и объёмы вытянуть, и социальную нагрузку, и при этом не подвести региональные власти.

А Союз малых и средних застройщиков может взять на себя функцию квази-министерства, причём таким образом, чтобы помогать малым застройщикам зарабатывать, искать заказы, учить их отрабатывать заказы грамотно, в срок и защищать интересы.

Когда мы говорим об интересах застройщика, первое, на что сразу хочется обратить внимание — банкротство. Банкротство малых и средних застройщиков — отдельная, очень серьёзная и важная с точки зрения отрасли строительства тема. Банкротство — это потеря рабочих мест, снижение налоговых платежей и трагедия для инвесторов. На сегодняшний день, конкурсное производство, согласно 127-ФЗ, открыто в отношении более 500 строительных компаний. Союз может подключаться и помогать и в таких ситуациях: оценить перспективу оздоровления компании, поддержать, а при необходимости и защитить.

Таким образом, задачи Союза — создание условий для развития малых застройщиков, которым необходимо работать, зарабатывать, развиваться.

Почему мы все боимся, чтобы застройщик зарабатывал? Все вспоминают 90-е, 2000-е годы, когда застройщики воровали, покупали яхты и какие-то загородные в Европе или Америке виллы и уезжали, сбегали туда от своих дольщиков. Законодательная база, которая защищают граждан, создана и работает.

Значит, нужно не боятся малого бизнеса в сфере строительства, а контролировать. Малый застройщик сможет обеспечить новый подход к качеству застройки, внешнему виду, архитектурному облику.

Главный принцип, который надо заложить в философию малого застройщика: работать, развиваться и совершенствоваться.

— Вы затронули тему блокированной застройки как отдельного направления, которое может и должен развивать малый или средний застройщик.

— Да, крупный и средний девелопер способен строить многоквартирные дома высокой этажности. Малый не может. Как я уже говорил, в силу профессионализма и финансовой стабильности, чтобы построить большой объем, нужны большие и длинные инвестиции, а также большой штат профессионалов. Поэтому удел малого бизнеса — это строительство ИЖС, таунхаусов, блокированного жилья. Крупный застройщик может строить объект 2-3 года до сдачи. Малому необходимо сдавать объект максимум год, а лучше каждые полгода, чтобы быстрее получать свои деньги. Поэтому специализация малых девелоперов — это средне- и малоэтажное строительство или блокированное жилье.

В конце прошлого года Дума приняла закон, который вступает в силу с 1 марта (2022 год): 214 ФЗ, который касается долевого строительства, расширили, приравняв дольщиков жилья в зданиях блокированной застройки к дольщикам МКД. Абсолютно правильное решение. И с одной стороны, оно должно подтолкнуть рынок к развитию малоэтажного строительства, в том числе за счёт доступа застройщиков таунхаусов, лейнхаусов к проектному финансированию.

Ключевые параметры жилых домов блокированной застройки: не выше трёх этажей и не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.

 Средний и малый бизнес в сфере строительства: проблематика и перспективы

Фото: Из личного архива С. Колунова

Однозначно, новые правила повысят ответственность застройщиков и увеличат себестоимость блокированной застройки. Пока деньги дольщиков будут на эскроу-счетах, строительство дуплексов и таунхаусов будет вестись за счет банковских кредитов. А это — прямое удорожание стройки. В себестоимость необходимо включить процент за пользование банковским кредитом, за обслуживание банковского кредита, расходы на подготовку и оформление документов, которые затребует банк. Не всегда кредитная организация согласится только на залог в виде имущественных активов, а значит, придётся вкладывать и собственные финансовые средства.

И задача Союза как раз бы и заключалась в том, чтобы помочь малому застройщику правильно рассчитать свою себестоимость с учётом новых условий, выполнить требования банка по подготовке необходимых документов и так далее. Без подобной методической поддержки благой со всех точек зрения закон станет для малого бизнеса непреодолимым препятствием.

Я вижу, что рыночная ситуация и законодательная база уже сами подталкивают малый и средний строительный бизнес к объединению. Им понадобится стержень, вокруг которого можно будет объединиться и тем самым усилиться. Они сами придут к этому решению. Возможно, что нам как законодателям, как людям с административными инструментами надо будет их в этой идее поддержать.

Источник

Статьи по теме

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Back to top button